Le décret tertiaire impose aux bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, puis de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050. Que prévoient exactement ces objectifs, quelles sanctions encourent les assujettis et comment les gestionnaires immobiliers organisent-ils leur stratégie ?
Instauré par la loi ELAN (article 175 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, le décret tertiaire, officiellement dispositif Éco Énergie Tertiaire, fixe une trajectoire de baisse des consommations d’énergie jusqu’en 2050. Cet article détaille son périmètre, ses objectifs, ses sanctions et leurs effets sur la gestion immobilière.
Les bâtiments concernés
Le décret s’applique aux propriétaires et, selon les cas, aux preneurs à bail de trois types de biens :
- tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m²,
- toute partie d’un bâtiment à usage mixte qui héberge des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² cumulés,
- tout ensemble de bâtiments situé sur une même unité foncière ou un même site, dès lors que les activités tertiaires y atteignent 1 000 m² cumulés.
Sont exclus les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments où s’exerce une activité opérationnelle de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire (article R. 131-38 du code de la construction et de l’habitation).
Les objectifs de réduction fixés par le décret
Le dispositif impose des baisses progressives de la consommation d’énergie finale, toutes énergies et tous usages confondus. Les cibles sont :
- Réduction de 40 % d’ici 2030,
- Réduction de 50 % d’ici 2040,
- Réduction de 60 % d’ici 2050.
Ces pourcentages se calculent par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019, sur une année pleine d’exploitation et avec une consommation ajustée des variations climatiques. Les gestionnaires doivent donc établir leur consommation de référence, puis planifier les réductions à partir d’elle.
Il existe une seconde voie : atteindre à chaque échéance un niveau de consommation en valeur absolue (en kWh/m²/an), fixé par arrêté pour chaque catégorie d’activité. Les arrêtés « valeurs absolues » se sont succédé de 2020 à 2025, et celui du 1er août 2025 a complété les catégories manquantes, dont les commerces : tous les assujettis disposent désormais de leur objectif 2030 sur la plateforme. Le bâtiment est conforme dès qu’il respecte l’une des deux voies.
Le respect des objectifs est vérifié au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051. Une modulation reste possible, sur la base d’un dossier technique, en cas de risque pour le bâti, de contraintes patrimoniales ou urbanistiques, de variation du volume d’activité ou de coûts manifestement disproportionnés. Un changement d’énergie ne doit par ailleurs jamais dégrader le niveau des émissions de gaz à effet de serre.
Impact des objectifs sur la gestion des bâtiments
Atteindre ces objectifs demande des investissements initiaux et des stratégies précises. Le décret cible quatre familles d’actions : la performance énergétique du bâti, les équipements performants et leur pilotage, les modalités d’exploitation, et l’adaptation des locaux avec le comportement des occupants.
Modernisation des infrastructures
Remplacer les anciens systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) par des modèles plus efficaces est le premier poste d’économies dans la plupart des bâtiments. L’éclairage LED réduit lui aussi la consommation, grâce à son efficacité et à sa durée de vie supérieures.
Amélioration de l’isolation
Isoler les murs, les toitures et les fenêtres limite les besoins de chauffage et de refroidissement. Une température intérieure plus stable allège la charge sur les systèmes de chauffage et de climatisation.
Utilisation des technologies intelligentes
Un système de gestion technique du bâtiment mesure et pilote la consommation en temps réel. Les données qu’il produit révèlent les dérives et permettent d’ajuster les réglages. Le décret BACS rend ces systèmes obligatoires dans les bâtiments tertiaires existants dont le chauffage ou la climatisation dépasse 290 kW depuis le 1er janvier 2025. Pour les installations de 70 à 290 kW, le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a repoussé l’échéance du 1er janvier 2027 au 1er janvier 2030.
Exploitation et comportement des occupants
Le décret compte aussi l’exploitation des équipements et les usages parmi les leviers : réglages de température, plages horaires de fonctionnement, maintenance, sensibilisation des occupants. Ces actions demandent peu d’investissement et se combinent avec les travaux.
Les travaux pèsent sur les budgets, et le décret en tient compte : la modulation pour coûts manifestement disproportionnés s’appuie sur des durées de retour sur investissement définies par arrêté, après déduction des aides perçues.
Outils et ressources pour la mise en conformité
Pour aider les acteurs du secteur tertiaire à atteindre ces objectifs, plusieurs ressources sont disponibles :
- La plateforme OPERAT : outil de l’ADEME, lancé en 2022, qui recueille les consommations et suit les progrès. Les consommations de l’année précédente se déclarent chaque année avant le 30 septembre : l’échéance du 30 septembre 2026 portait sur les consommations 2025, la prochaine, le 30 septembre 2027, portera sur celles de 2026. La déclaration peut être déléguée à un prestataire. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation numérique générée par OPERAT doit être affichée dans le bâtiment.
- Aides financières : les certificats d’économies d’énergie (CEE) financent des opérations standardisées dans le tertiaire, et le Fonds chaleur de l’ADEME soutient les installations de chaleur renouvelable.
- Expertise professionnelle : des consultants spécialisés en efficacité énergétique réalisent les audits et construisent les stratégies de réduction.
Sanctions en cas de manquement
Le préfet contrôle l’application du décret. Sans transmission des données sur OPERAT, il peut adresser une mise en demeure de trois mois, puis faire publier le nom de l’assujetti sur un site des services de l’État (« name and shame »). Si un objectif n’est pas atteint sans justification, le préfet peut exiger un programme d’actions comprenant un échéancier et un plan de financement. L’absence de ce programme expose à une amende administrative de 7 500 € au plus pour une personne morale (1 500 € pour une personne physique), même plafond en cas de non-respect du programme approuvé.
Où en est le parc tertiaire
Le secteur tertiaire représente environ 1,2 milliard de m² et 15 % de la consommation nationale d’énergie finale brute en 2024. Le bilan OPERAT 2024-2025, publié par l’ADEME et le ministère de la Transition écologique en mai 2026, mesure une baisse de 26 % de la consommation d’énergie finale ajustée du climat entre la période de référence 2010-2019 et 2024. Elle repose sur 1 145 000 déclarations validées au 31 janvier 2026, pour près de 340 000 bâtiments assujettis. Ce chiffre ne couvre que le périmètre des déclarations validées, et l’objectif de 40 % reste à atteindre en 2030.
